청약 가점제 계산 3분만에 정리

요즘 내 집 마련을 위해 청약 가점제를 알아보는 분들 많으시죠? 청약 경쟁이 치열해지면서 가점제에 대한 이해가 필수가 되었습니다. 실제로 최근 5년간 부적격 당첨 중 약 46%는 청약 가점 입력 오류 때문에 당첨이 취소되었다고 해요. 한 강남 아파트 단지에서는 당첨자 3분의 1이 가점 계산 실수로 계약을 놓쳤다고 하니, 제대로 알고 신청해야 억울한 일이 없겠죠. 특히 40~50대라면 청약 가점제가 내 집 마련의 마지막 돌파구일 수 있으니, 어떻게 점수가 매겨지는지 쉽게 알아두는 게 중요합니다.

지금부터 민영주택 청약의 가점 항목별 계산법을 일상적인 사례와 함께 살펴보겠습니다. 총 가점은 84점 만점으로, 세 가지 항목 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간의 합으로 결정됩니다. 각 항목의 점수가 어떻게 산정되는지 하나씩 알아볼까요?

 

 

무주택기간 점수 계산: 집 없는 기간도 점수가 된다

 

“무주택기간”이란 말 그대로 본인 세대(주민등록등본 기준) 구성원 전체가 집을 소유하지 않고 지낸 기간입니다. 청약 가점제에서는 이 기간이 길수록 점수를 더 많이 줍니다. 1년에 2점씩 올라가며, 무주택기간이 15년 이상이면 최대 32점을 받을 수 있어요. 즉 오랜 기간 집 없이 살아온 분일수록 청약 당첨에 유리하다는 뜻이죠.

다만 무주택기간을 계산할 때 출발 시점이 사람마다 다를 수 있습니다. 일반적으로 만 30세부터 무주택기간을 인정해 줍니다. 왜 하필 30세일까요? 보통 사회에 자리 잡고 가정을 꾸리기 시작하는 시기라는 점을 고려한 기준입니다. 만약 30세 이전에 결혼했다면 예외적으로 혼인신고를 한 날부터 무주택기간을 산정합니다. 반대로 30세 이후에 결혼했거나 아직 미혼인 경우에는 만 30번째 생일을 기준으로 그 이후 집이 없었던 기간을 계산하면 되죠.

 

또 이전에 집을 소유한 적이 있었다면, 가점 계산이 조금 복잡해집니다. 한 번이라도 내 집을 가졌다가 판 적이 있다면, 그 집을 팔아서 다시 무주택자가 된 날부터 새롭게 무주택기간이 시작됩니다. 예를 들어볼게요. 37세인 박 씨는 29세에 결혼했고, 34세에 본인 명의의 집을 팔았습니다. 이 경우 박 씨의 무주택기간은 집을 매도한 다음 날부터 현재까지로 계산하면 됩니다. 즉, 과거에 집이 있었더라도 현재는 집이 없다면 현재 무주택 상태가 얼마나 지속되었는지를 따지는 거죠.

한 가지 놓치기 쉬운 포인트! 같은 세대에 속한 가족 중 한 명이라도 집을 소유하고 있으면 본인은 집이 없어도 무주택기간으로 인정받지 못합니다. 예컨대 부모님을 모시고 사는 35세 이 씨의 경우를 볼까요? 65세 아버지와 58세 시어머니가 세대원인데, 두 분 모두 집을 가지고 계신 상황입니다. 다만 규정상 만 60세 이상의 직계존속이 소유한 주택은 무주택으로 간주해요. 그래서 65세 아버지는 집이 있어도 이 씨의 무주택기간에 영향을 주지 않지만, 60세 미만인 시어머니는 유주택자로 간주됩니다. 결국 이 씨 세대에는 유주택자(시어머니)가 있으므로 무주택기간이 0년으로 계산되고 말죠. 이렇게 세대 구성원의 나이와 주택 소유 여부도 따져봐야 합니다.

 

부양가족 수 점수 계산: 식구가 많을수록 유리하다

“부양가족 수” 항목은 말 그대로 함께 살면서 내가 부양하고 있는 가족이 몇 명인가를 뜻합니다. 여기에는 청약 신청자 본인과 같은 주민등록등본에 올라 있는 가족들이 해당돼요. 흔히 배우자, 자녀, 부모님 또는 배우자의 부모님처럼 직계존속·비속이 포함됩니다. 가점 계산에서는 부양가족이 많을수록 점수가 높아지기 때문에, 40~50대 가장들에게 아주 중요한 항목입니다.

부양가족 점수는 기본 5점에 가족 한 명당 5점씩 추가됩니다. 최대로 인정되는 인원은 6명인데요, 6명 이상이면 만점 35점을 받습니다. 구체적으로 몇 명일 때 점수가 어떻게 되는지 표로 정리해볼게요

 

 

 

예를 들어, 가족이 배우자 한 명뿐이라면 1명으로 10점, 배우자와 자녀 2명으로 총 3명이면 20점, 배우자·자녀 둘·부모님 한 분으로 4명이면 25점… 이런 식이에요. 40~50대 가장이라면 배우자에 자녀 둘, 많으면 부모님까지 모시는 경우도 있을 텐데요. 내 상황에 맞춰 부양가족 수를 잘 계산해보세요.

 

하지만 부양가족수를 계산할 때 주의할 점이 몇 가지 있습니다:

• 주택을 소유한 부모님은 제외: 부모님이 같이 산다고 해도, 만약 부모님 명의로 된 집이 있다면 그 부모님은 부양가족으로 인정되지 않습니다. 한 32세 청약자가 집 있는 아버지를 부양가족에 넣었다가 당첨 취소된 사례도 있어요. 규정이 바뀌어서, 같은 세대에 살더라도 부모님이 주택을 소유하고 계시면 가점 계산에서 빼야 합니다.
• 일정 기간 함께 살아야: 부모님을 모시기로 해서 최근에 전입신고를 했다면 바로 부양가족 점수를 받을 수 있는 게 아닙니다. 직계존속(부모님)은 최소 3년 이상 같은 주민등록등본에 올라 있어야 부양가족으로 인정돼요. 예를 들어 2년 전에 어머니를 세대원으로 등록한 40세 가장 이 씨의 경우, 아직 3년이 안 되었기 때문에 어머니는 가점에 포함할 수 없습니다. 또한 만 30세 이상인 성인 자녀도 1년 이상 함께 살아야 부양가족으로 인정된답니다 (30세 미만 미혼 자녀는 기간 조건 없이 세대원으로 있으면 바로 인정).
• 배우자는 무조건 가산: 간혹 부부가 사정상 주민등록상 세대를 달리 하는 경우도 있는데요. 배우자는 주소가 다르더라도 같은 세대로 간주됩니다. 즉 따로 살고 있어도 청약 가점 계산에는 배우자를 항상 부양가족으로 포함해야 해요.

이렇게 부양가족 수는 내 점수의 최대 35점까지 좌우하는 중요한 요소입니다. 가점 높이려고 일부러 가족들의 전입신고를 옮기는 분들도 있을 정도라는데요. 어디까지나 규정을 지키는 범위 내에서 해야겠죠. 헷갈릴 땐 내 주민등록등본을 떼어서 누가 세대원으로 올라있는지, 그 분들의 조건은 어떤지 하나씩 확인해보세요.

 

 

청약통장 가입기간 점수 계산: 오래 될수록 든든한 내 편

마지막으로 “청약통장 가입기간”입니다. 오랫동안 부은 청약 저축통장이 배신하지 않는다는 말 들어보셨죠? 그만큼 이 통장을 언제부터 유지해왔는지가 가점제로는 꽤 중요해요. 계산 방식은 비교적 단순합니다. 통장 가입 후 시간이 길수록 높은 점수를 받는데, 최대 점수는 17점입니다.

점수 체계를 살펴보면, 가입기간 6개월 미만은 1점, 6개월 이상 1년 미만은 2점이 주어집니다. 그리고 1년을 채울 때마다 1점씩 추가돼요. 예를 들어 가입한 지 1년이 넘으면 3점, 2년 넘으면 4점... 이런 식으로 15년 이상이면 17점 만점을 받습니다. 정리하면 아래와 같습니다 (일부 구간 생략):

• 가입 6개월 미만: 1점
• 가입 6개월~1년 미만: 2점
• 가입 1년~2년 미만: 3점
• ...
• 가입 15년 이상: 17점 (만점)

청약통장을 2000년대 초반부터 묵묵히 갖고 계셨던 40~50대시라면, 아마 이 항목에서는 높은 점수를 받으실 가능성이 큽니다. 반대로 뒤늦게 통장을 만든 경우라면 시간이 약이겠지요. 통장은 유효 기간이 길수록 좋으니 중途에 해지하지 말고 꾸준히 유지하는 게 포인트입니다.

※ 참고: 한 번 청약에 당첨되어 사용된 청약통장은 재사용할 수 없어요. 예전에 이 통장으로 당첨된 적이 있다면 새로운 청약에는 배우자 통장이나 새로 만든 통장을 활용해야 합니다.

 

예시로 알아보기: 45세 김 씨의 청약 가점 계산

설명을 들으니 감이 좀 오시나요? 실제 사례로 종합 점수를 계산해보면 더 이해가 쉽겠죠. 45세 가장 김 씨의 사례를 가정해 봅시다. 김 씨는 한때 내 집이 있었지만 10년 전 집을 팔고 지금까지 쭉 전세로 살고 있습니다. 가족으로는 현재 배우자와 두 자녀가 함께 살고 있고요. 청약통장은 12년째 유지 중이라고 해볼게요. 과연 김 씨의 청약 가점은 어떻게 계산될까요?

• 무주택기간 점수: 김 씨는 10년째 무주택이므로 1년당 2점 × 10년 = 20점을 받습니다 (10년 무주택 👉 20점 가산)
• 부양가족 수 점수: 부양가족은 배우자와 자녀 2명으로 총 3명이죠. 기본점수 5점에 가족 3명 × 5점을 더하면 20점입니다
• 청약통장 가입기간 점수: 통장 가입 12년차라면 15년 미만 구간에 해당합니다. 12년 이상 13년 미만이면 14점을 받습니다

셋을 모두 합산하면, 김 씨의 총 청약 가점은 20 + 20 + 14 = 54점이 됩니다. 만점 84점과 비교하면 절반 조금 넘는 수준이네요.

이렇게 자신의 상황을 하나씩 대입해서 가점을 직접 계산해보면, 청약 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다. 예를 들어 김 씨의 54점으로는 경쟁이 치열한 서울 인기 단지 당첨은 다소 어려울 수 있어요. 최근 서울 지역 아파트 당첨자들의 최저 가점 평균이 약 62.6점이었다는 조사도 있거든요 어떤 단지는 당첨자 평균이 70점을 웃돌기도 했습니다 (작년 한 강동구 단지 69.4점, 서초구 반포의 경우 무려 73.5점이었다고 해요) 하지만 김 씨도 포기할 필요는 없습니다. 만약 부모님 중 집이 없는 분을 미리 모셔와 3년 이상 함께 살면 부양가족 점수가 오르겠죠. 또 무주택기간과 통장 기간은 해마다 자연스럽게 증가하니 시간이 지날수록 점수도 올라갈 것입니다.

 

마무리: 알고 준비하면 내 집 마련에 한 걸음 더

청약 가점제의 세 가지 항목 – 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 – 을 살펴봤습니다. 복잡해 보였지만, 요약하면 집 없이 지낸 시간(longer=좋다), 함께 사는 가족 수(more=좋다), 통장 가입 후 기간(longer=좋다) 이렇게 기억하시면 됩니다. 가점 계산이 헷갈리면 청약홈 등의 자동 계산기를 이용하거나, 금융결제원 고객센터에 문의해서 내 점수를 확인해 보는 것도 추천해요. 무엇보다 청약 신청 전에 내 가점을 정확히 입력하는 게 중요합니다. 잘못 입력했다간 당첨되더라도 취소되고 최대 1년간 청약을 못 넣는 불이익도 있으니까요.

40~50대라면 청약 가점제가 남은 희망이라고들 합니다. 지금 내 점수가 다소 낮더라도 실망하지 마세요. 모든 물량이 가점제로만 뽑히는 것은 아니고, 일부는 추첨제로 운에 맡겨볼 기회도 있습니다. 또 생애최초 등 특별공급 제도를 통하면 비교적 적은 가점으로도 당첨을 노려볼 수 있어요 (자격 조건을 한 번 확인해보세요).

 

결론적으로, 청약 가점제를 잘 이해하고 준비하면 내 집 마련의 문은 더욱 넓어집니다. 지금 바로 내 무주택 기간은 몇 년인지, 부양가족은 누가 포함되는지, 청약통장은 언제 만들었는지 점검해 보세요. 꼼꼼한 준비로 40~50대의 내 집 마련 꿈을 꼭 이뤄가시길 응원합니다!